Contratto di locazione e rinnovo tacito, ecco tutte le caratteristiche

Il contratto di locazione permette a molte persone di abitare in un alloggio, pagando un canone mensile di affitto, se non hanno la possibilità di acquistare un immobile di proprietà, ma il contratto non dura per sempre ed è previsto il suo rinnovo tacito a determinate condizioni.

Il contratto di locazione a canone libero

In Italia esistono vari tipi di contratti di locazione ed è importante conoscerli per scegliere il più adatto alle proprie esigenze.

Uno dei più conosciuti è il contratto di locazione, comunemente detto di affitto, a canone libero e prevede la cosiddetta formula 4+4. In pratica, il proprietario (o locatore) e l’inquilino (conduttore) si accordano per stipulare un contratto di 4 anni, rinnovabile per altri 4 con cifra pattuita a canone libero, cioè secondo le leggi del mercato.

L’accordo dovrebbe essere stipulato da un proprietario che intende investire nel mattone, sfruttando anche le condizioni fiscali stabilite dalla cedolare secca e un conduttore che vuole abitarci per un periodo medio-lungo, ma è possibile inviare disdetta 6 mesi prima della scadenza contrattuale, precisando le ragioni della decisione a termini di legge.

Discorso diverso se la disdetta viene inviata dopo aver prorogato il contratto per altri 4 anni perché, in questo caso, il proprietario può ricuperare l’immobile per qualsiasi motivo, purché informi l’inquilino con 6 mesi di anticipo.

Ricordiamo che le case di pregio, quelle popolari, le case di vacanza o a uso non abitativo non usufruiscono del contratto di locazione a canone libero.

Contratto di affitto a canone concordato

È la versione opposta del contratto di locazione a canone libero perché si basa su tabelle tariffarie specifiche, stabilite da accordi territoriali locali, alle quali proprietario e conduttore devono fare riferimento.

In pratica, il canone di locazione non può essere stabilito liberamente dai contraenti, ha una durata minima di 3 anni, prevede un rinnovo di altri 2 e si stabilisce secondo le indicazioni delle associazioni di categoria (proprietari e inquilini) nel comune dove si trova l’immobile.

L’inquilino non rischia di pagare un affitto troppo alto e ha diritto a detrazioni fiscali più alte rispetto al canone libero per l’abitazione principale, ma anche il proprietario usufruisce dell’aliquota ridotta al 10% con la cedolare secca.

Dopo i primi 3 anni, il proprietario può comunicare la disdetta per gravi motivi mentre, allo scadere dei successivi 2, si può disdire il contratto per qualsiasi motivo, ma è obbligatorio inviare comunque il preavviso all’inquilino con almeno 6 mesi di anticipo.

Contratto transitorio di locazione

Questa formula permette di prendere un immobile in affitto per un periodo massimo di 18 mesi, in caso di trasferimento temporaneo, rientro dall’estero o se si è attesa di ristrutturare un proprio immobile.

Il contratto può essere libero o concordato nei comuni ad alta densità di abitazioni, Prevede detrazioni fiscali, ad esempio per studenti, e il regime fiscale della cedolare secca. Inoltre, non è rinnovabile ed è possibile trasformarlo alla scadenza nella formula a canone libero 4+4 in accordo tra le parti.

Contratto transitorio per studenti

Questa formula permette di recedere velocemente, offre agevolazioni fiscali e la durata massima è 36 mesi per gli inquilini che devono svolgere gli studi universitari fuori sede. Il canone è a prezzo calmierato con divieto assoluto di subaffitto.

Contratto in comodato d’uso

Si tratta della versione gratuita dei contratti d’affitto, si rivolge ad amici o parenti del proprietario che usufruiscono dell’immobile per un certo periodo con il vincolo di restituzione.

Occorre però gestirlo con molta attenzione e chiarezza sulla durata, manutenzione e sull’obbligo di restituzione da parte del comodatario, non appena il proprietario (comodante) chiede di rientrarne in possesso per necessità, altrimenti si rischia di non avere mai garanzia di riaverlo indietro libero e in buone condizioni, sia se il contratto è a termine, sia se è a tempo indeterminato.

Il rinnovo tacito del contratto di locazione

In assenza di disdetta da parte del proprietario, il contratto si rinnova tacitamente per il periodo stabilito dalla legge 431/98. In base all’articolo 3, il locatore deve rinnovare il contratto all’inquilino dopo la prima scadenza contrattuale a meno che non siano emerse particolari esigenze che impongono la disdetta con almeno 6 mesi di anticipo.

Di conseguenza:

• Il contratto a canone libero prevede il tacito rinnovo dopo i primi 4 anni per altri 4 (eventualmente rinnovabili per altri 4 e così via)
• Il contratto a canone concordato si rinnova tacitamente dopo i primi 3 anni per altri 2 (eventualmente rinnovabili per altri 2 e così via).

Come già detto, il proprietario non ha più obbligo di rinnovare il contratto dalla seconda scadenza in poi e può rescinderlo per qualsiasi motivo, inviando una raccomandata AR (con ricevuta di ritorno) sempre con 6 mesi di anticipo perché fa fede il timbro postale di arrivo.

Gli obblighi per l’inquilino

Nella raccomandata di disdetta, il proprietario può specificare il rinnovo a determinate condizioni (nuovo tipo di contratto o aumento del canone di locazione). L’inquilino deve rispondere per iscritto entro 60 giorni per avviare una trattativa perché, se non risponde, il contratto è sciolto automaticamente.

Inoltre, l’inquilino può proporre per iscritto una trattativa entro 60 giorni dalla disdetta anche in caso il proprietario non proponesse condizioni alternative. In mancanza di un accordo, l’inquilino deve lasciare libero l’immobile alla scadenza del contratto e restituirlo nelle stesse condizioni in cui lo aveva avuto.

Condizioni di mancato rinnovo dopo la prima scadenza contrattuale

In base alla legge 431/98, il proprietario può inviare disdetta dopo la prima scadenza contrattuale per i seguenti motivi:

1. Destinazione della casa ai propri genitori, figli, nonni o nipoti
2. Uso professionale, artigianale o commerciale della casa per sé o un familiare
3. Messa in vendita dell’immobile con diritto di prelazione per l’inquilino, purché il locatore non abbia nello stesso comune altri immobili oltre alla sua prima abitazione
4. In caso l’inquilino abbia un altro alloggio libero nello stesso comune in cui è in affitto
5. Se l’inquilino non occupa più l’abitazione in modo continuativo senza giustificato motivo
6. se l’alloggio è un immobile gravemente danneggiato da ricostruire o consolidare, purché il locatore abbia autorizzazione o concessione edilizia comunale per i lavori
7. In caso l’alloggio appartenga a un immobile da ristrutturare, demolire o trasformare integralmente per nuove costruzioni, purché il proprietario abbia autorizzazione o concessione edilizia comunale per fare i lavori
8. Se il proprietario è una società o ente giuridico che ha fini di culto, sociali o culturali e intende riconvertire di conseguenza l’uso dell’immobile, offrendo all’inquilino un altro alloggio adeguato.

Le tutele per l’inquilino

La disdetta deve essere recapitata tramite raccomandata A/R all’indirizzo esatto del conduttore altrimenti la notifica è inefficace. In caso di lievi ritardi postali rispetto ai sei mesi di preavviso, il conduttore rischia invece di vedersi rigettare l’eventuale ricorso in tribunale che, di solito, non considera questi ritardi un motivo sufficiente per invalidare la disdetta del proprietario.

Ovviamente, il proprietario non può ottenere la disdetta se non invia la raccomandata all’inquilino perché scatterebbe in automatico il rinnovo tacito del contratto.

Secondo la legge 431/98, l’inquilino può rivalersi sul proprietario che rientra in possesso del suo immobile, ma non lo riutilizza entro 12 mesi secondo le motivazioni descritte nella disdetta.

In questo caso, l’inquilino va risarcito con una cifra pari a 36 mensilità oppure il proprietario deve rimettergli a disposizione l’appartamento alle stesse condizioni contrattuali precedenti la disdetta.